Titelgebreken en paulianeuze rechtshandelingen

Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Gelderland blijkt dat het vestigen van een (derden)hypotheek in de praktijk toch niet altijd goed gaat. In dit geval is het de notaris geweest die, volgens de rechtbank, niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mocht worden verwacht. Maar er is meer misgegaan.

Feiten
Zie de uitspraak van de Rechtbank Gelderland. Het gaat om de situatie waarin X, als leninggever, een overeenkomst van geldlening met Y, als leningnemer, is overeengekomen. Y verklaart daarin dat verschillende panden in onbelast eigendom zijn en blijven zolang de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst bestaan, welke panden dienen als zekerheid ten behoeve van X voor de verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst.

Bepaalde panden zijn daadwerkelijk het eigendom van Y, maar twee panden zijn eigendom van een aan Y gelieerde vennootschap Z. Vervolgens hebben X, Y en Z de notaris opdracht verstrekt om (o.a.) hypotheekrechten te vestigen op alle panden. In de concept notariële akte staan vervolgens Y en Z als ‘Schuldenaar’ gedefinieerd, welke ‘Schuldenaar’ met X (als ‘Schuldeiser’) overeenkomt (o.a.) de hypotheekrechten te zullen vestigen en welke ‘Schuldenaar’ de hypotheekrechten vestigt. In de uiteindelijke notariële akte is echter uitsluitend Y de ‘Schuldenaar’ en niet ook Z. Uiteindelijk gaan zowel Y als Z failliet.

In beide faillissementen stelt de curator dat het hypotheekrecht op de panden van Z nietig is, althans ongeldig is omdat met betrekking tot Z en haar panden een geldige titel, alsook een vestigingshandeling ontbreekt. Voor het geval dit anders zou zijn vernietigt de curator buitengerechtelijk de rechtshandeling die leidt tot een geldige titel. In dat geval is er volgens de curator én geen geldige titel én geen verplichting voor Z om hypotheekrechten te vestigen.

De curator stelt dat de vestiging van hypotheekrechten door Z in dat geval onverplicht is verricht en tot benadeling van schuldeisers heeft geleid en daarmee ‘paulianeus’ is en vernietigt buitengerechtelijk ook de rechtshandeling waarmee de hypotheekrechten door Z zijn gevestigd. De curator roept daarnaast ook de vernietiging in van het hypotheekrecht dat was gevestigd op de panden van X. Ook de vestiging van dat hypotheekrecht zou onverplicht zijn verricht en tot benadeling van schuldeisers van X hebben geleid, nu de verplichting tot het stellen van zekerheid slechts gold voor zover de lening op 27 september 2019 niet geheel zou zijn afgelost en het hypotheekrecht al op 28 maart 2019 is gevestigd.

X heeft uiteindelijk significant minder kunnen verhalen op Y en Z vanwege bovenstaande en stelt de notaris aansprakelijk voor de geleden schade.

Beoordeling
De rechtbank overweegt dat voor de vestiging van een hypotheekrecht (i) een vestigingshandeling nodig is (ii) door iemand die beschikkingsbevoegd is (iii) op grond van een geldige titel. De titel houdt in de overeenkomst tot het vestigen van het hypotheekrecht tussen de hypotheekgever en de hypotheeknemer, waarbij het pand en de vestiging van het hypotheekrecht met voldoende bepaaldheid dienen te zijn omschreven.

De rechtbank komt tot de conclusie dat de geldige titel in dit geval ontbreekt. De titel is niet opgenomen in de overeenkomst van geldlening, want Z is daarbij geen partij. Er volgen simpelweg geen verplichtingen voor Z uit die overeenkomst. Ook kan de titel niet uit andere omstandigheden worden afgeleid, zoals bijvoorbeeld het door Z verstrekken van de opdracht tot het vestigen van de hypotheekrechten aan de notaris. De titel is ook niet opgenomen in de uiteindelijke notariële akte. Weliswaar is Z partij bij die akte, maar Z is niet gedefinieerd als ‘Schuldenaar’ en Z is daardoor niet met X overeengekomen de hypotheekrechten te vestigen.

Dat Z verklaart beschikkingsbevoegd te zijn, eigenaar te zijn van de twee panden en gewezen te zijn op de financiële risico’s voor het als derde zekerheid verschaffen maakt dit volgens de rechtbank niet anders. Ook de omstandigheid dat de concept notariële akte wel voorzag in een geldige titel, maakt dit volgens de rechtbank niet anders. Uitgegaan moet worden van de uiteindelijke notariële akte en daar staat nu eenmaal geen geldige titel in opgenomen. Als partijen dit wel hadden gewild, dan had het volgens de rechtbank in de rede gelegen dat dit met zoveel woorden in de notariële akte was opgenomen.

De rechtbank stelt dat de hypotheekakte daarmee (voor zover het betreft het hypotheekrecht op de panden van Z) niet het door partijen beoogde rechtsgevolg heeft gehad. De rechtbank stelt verder dat (kort samengevat) de notaris partijen daar niet op heeft gewezen en dat de notaris daarmee niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Volgens de rechtbank is de notaris daardoor tekortgeschoten in de op hem rustende zorgplicht en in de nakoming van zijn verbintenis uit de overeenkomst van opdracht met X.

In het kader van het bepalen van de schade waarvoor de notaris aansprakelijk zou zijn, blijkt dat er aan de zijde van partijen zelf ook steken zijn laten vallen. Voor het bepalen van de schade dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de (i) situatie die is ontstaan (de situatie waarin X geen gebruik heeft kunnen maken van haar hypotheekrechten op de panden van Z) en (ii) de situatie die zou zijn ontstaan als de notaris op juiste wijze had gehandeld, in welk geval er wel sprake zou zijn geweest van een geldige titel en er wel een hypotheekrecht op de panden van Z zou zijn gevestigd. In het scenario onder (ii) is daarnaast evenwel relevant of dit ook ertoe had geleid dat X zich had kunnen verhalen op grond van die hypotheekrechten.

Dit is volgens de rechtbank niet het geval omdat het vestigen van de hypotheekrechten paulianeus is, de hypotheekrechten in dat scenario toch geen stand zouden houden en X zich dus ook niet had kunnen verhalen op die hypotheekrechten. Dit is volgens de rechtbank het geval omdat de curator de hypotheekrechten die door Z gevestigd zouden zijn buitengerechtelijk heeft vernietigd en dat daartegen door X niet is opgekomen. De notaris is dus niet aansprakelijk voor de schade voor zover die schade het gevolg is van het niet kunnen executeren van de hypotheekrechten op de panden van Z.

Conclusie
Uit bovenstaande blijkt dat er in dit geval het nodige is misgegaan. Bij het opstellen van de overeenkomst van geldlening en de uiteindelijke notariële akte is nagelaten een geldige titel voor het vestigen van hypotheekrechten door Z op te nemen. Daarnaast zijn partijen zich onvoldoende bewust geweest van het (mogelijk) paulianeuze karakter van het vestigen van de hypotheekrechten door Z en Y. Waren zij dit wel geweest, dan hadden zij het risico van (buitengerechtelijke) vernietiging mogelijk kunnen beperken door in de overeenkomst van geldlening in ieder geval een duidelijke verplichting op te nemen voor zowel Y als Z aan X zekerheden te verstrekken, zonder die verplichting afhankelijk te laten zijn van het door Y niet geheel aflossen van de lening per een bepaalde datum.

Indien u meer informatie of advies wenst in het kader van overeenkomsten van geldlening en zekerheidsrechten, neem dan gerust contact op met de Banking & Finance specialisten van Meijburg Legal.