WOZ-waardeontwikkeling tijdens de coronacrisis

24 februari 2021
WOZ 2020 en corona

De waarde van belastingobjecten wordt in het kader van de Wet WOZ voor 2021 in beginsel vastgesteld naar de feitelijke toestand op 1 januari 2020 en naar de waarde op 1 januari 2020. De Vereniging Nederlandse Gemeenten en de toezichthoudende Waarderingskamer zijn duidelijk: voor het belastingjaar 2021 geldt als waardepeildatum 1 januari 2020 en op 1 januari 2020 was er nog geen sprake van invloed op de waardeontwikkeling ten gevolge van coronacrisis.

Standpunt gaat niet in alle gevallen op

In algemene zin kan dit argument juist zijn, maar voor bepaalde specifieke branches ligt dit ons inziens anders. Bij het vaststellen van de waarde wordt in de analyses door de gemeenten het meeste gewicht toegekend aan transacties in de laatste drie maanden voor- en na de waardepeildatum. Aangezien het virus toen al in delen van de wereld rond ging was de onzekerheid in bepaalde sectoren, bijvoorbeeld hospitality, wellicht al van invloed op de waardeontwikkeling van het vastgoed in deze branches. Daarnaast kent de Wet WOZ een aantal uitzonderingen op de hoofdregel dat de waarde wordt vastgesteld naar de feitelijke toestand op 1 januari 2020. Zo wordt ten aanzien van het belastingjaar 2021 niet 1 januari 2020 maar 1 januari 2021 aangehouden bij het beoordelen van de feitelijke toestand, indien een object gedurende 2020 “een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een (…), specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid”. In dat geval wordt de waarde dus bepaald naar de toestand op 1 januari van het belastingjaar, ten aanzien van het belastingjaar 2021 derhalve 1 januari 2021 in plaats van 1 januari 2020.

Bijzondere omstandigheid

De meeste gemeenten stellen dat de coronacrisis een landelijke crisis is en er daarom geen sprake is van een “bijzondere omstandigheid” voor een specifiek belastingobject. Bij deze opvatting kunnen vraagtekens worden gezet, want is de invloed van de crisis wel voor alle belastingobjecten gelijk? Zo zijn er objecten waarbinnen in 2020 geen of nauwelijks activiteiten hebben plaatsgevonden als gevolg van landelijke of lokale maatregelen, terwijl andere sectoren minder zwaar getroffen worden. Ook de vooruitzichten in 2021 zijn zeker niet voor alle sectoren gelijk. Uit de jurisprudentie valt af te leiden dat beleidsbesluiten die een aantal belastingobjecten zeer specifiek treffen wel degelijk tot gevolg kunnen hebben dat de waarde dient te worden aangepast rekening houdend met de gevolgen van het besluit.

Concluderend kan worden gesteld dat de coronacrisis ons inziens van invloed kan zijn op de WOZ-waarde voor belastingjaar 2021. Voor belastingplichtigen die onevenredig zwaar worden getroffen door de maatregelen is het de moeite waard te bekijken of de wettelijke uitzonderingsbepalingen toepasbaar zijn.

Aanslag gebruik (OZB) en corona

Huurders van bedrijfsmatig vastgoed zullen ook dit jaar weer een gebruikersaanslag onroerende zaakbelastingen (OZB) ontvangen. De gebruikersbelasting wordt geheven van degene die op 1 januari van een belastingjaar kan worden aangemerkt als de gebruiker van een onroerende zaak. Maar wat als uw object van overheidswege gesloten was op 1 januari 2021? Is een gebruikersaanslag dan wel terecht?

In het verleden zijn de volgende criteria door de belastingrechter aangelegd ter vaststelling van feitelijk gebruik: het metterdaad bezigen van de onroerende zaak ter bevrediging van dienst behoeften en de bevoegdheid om over de onroerende zaak te beschikken. Slechts een meer duurzaam gebruik brengt een belastingplicht met zich mee. Of sprake is van gebruik dient aan de hand van de omstandigheden met betrekking tot het object te worden bezien. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt bijvoorbeeld dat een leegstaand object, dat wil zeggen een object dat echt leeg staat en dat dus geen meubilair en dergelijke bevat, niet wordt gebruikt. Hierop bestaat een uitzondering, namelijk als de gebruiker het object bewust leeg laat staan met de bedoeling het voor zichzelf ter beschikking te houden. De objecten die vanwege de coronamaatregelen gedwongen zijn gesloten, zullen doorgaans niet leeg staan. Er hoeft ook geen sprake van gebruik te zijn als de bevrediging van behoeften door externe belemmeringen wordt geblokkeerd, zoals het wachten op verstrekking van een bouwvergunning na aanvraag daarvan. Door de verplichte sluiting vanwege de coronamaatregelen zou kunnen worden gesteld dat het gebruik ter bevrediging van de behoeften door externe maatregelen wordt geblokkeerd. Tegen een dergelijke opvatting pleit dat de gebruikers wel de beschikking hebben over een geschikt belastingobject dat volledig is ingericht en waarbinnen wellicht ook nog activiteiten plaatsvonden.

Concluderend lijkt het geen gemakkelijke opgave te zijn om met succes de gebruikersaanslag te laten vernietigen. Aan de andere kant, nu er geen mogelijkheid bestaat om een object te gebruiken, valt de stelling te rechtvaardigen dat het gebruik door de overheidsbepalingen zodanig is beperkt dat geen sprake is van metterdaad bezigen ter bevrediging van dienst behoeften.

Vragen en contact

Als er vragen zijn dan kunt u altijd contact opnemen met een van onze specialisten op dit gebied. Wij staan u graag bij met onze expertise om de fiscale en financiële gevolgen van de coronacrisis zo beperkt mogelijk te houden. Wij houden u uiteraard van het vervolg van de fiscale ontwikkelingen op de hoogte.

© 2021 Meijburg & Co is een Nederlandse maatschap van besloten vennootschappen, staat ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 53753348
en is aangesloten bij de wereldwijde KPMG organisatie van onafhankelijke entiteiten verbonden aan KPMG International Limited, een Engelse private company limited by guarantee.
Alle rechten voorbehouden.