Vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing hebben negatieve gevolgen voor verduurzaming van woningvoorraad van woningcorporaties.

Zo houdt u rekening met de fiscale blokkades bij verduurzaming

De vennootschapsbelasting en de verhuurdersheffing hebben een nadelige invloed op de verduurzaming van de woningvoorraad van de corporatiesector. Deze belastingmiddelen verstoren namelijk de verduurzamingsplannen én het tempo waarin ze plaats kunnen vinden.

Dat mag zo zijn, maar hoe kunt u hier als corporatie dan op inspelen? Maak gebruik van een (fiscale) scenarioanalyse om zodoende adequaat rekening te houden met de impact van vooral de vennootschapsbelasting op de financiële haalbaarheid van uw verduurzamingsplannen.

Verduurzamingsopgaaf

Met zo’n 2,4 miljoen huurwoningen bezitten woningcorporaties een aanzienlijk deel van de woningvoorraad in Nederland. Corporaties spelen dan ook een belangrijke rol in de voorgenomen energietransitie die ertoe moet leiden dat Nederland in 2050 energieneutraal is. Het is niet voor niets dat het kabinet graag ziet dat de woningcorporaties als startmotor en katalysator van de verduurzaming optreden. Maar dat moet voor corporaties wel financieel haalbaar zijn - en juist daar wringt de schoen, dankzij datzelfde kabinet.

Corporaties moeten ‘uitgestelde’ vennootschapsbelasting betalen

Sinds 1 januari 2008 zijn woningcorporaties namelijk vennootschapsbelastingplichtig geworden. Kort na de invoering van de belastingplicht volgde de vastgoedcrisis. Daarmee werd het vanuit de vennootschapsbelasting mogelijk om de betaling van vennootschapsbelasting uit te stellen. De meeste corporaties maakten hier dankbaar gebruik van, door bijvoorbeeld het verantwoorden van aanzienlijke fiscale verliezen op combiprojecten, huurwoningen af te waarderen naar de fiscaal lagere bedrijfswaarde en/of een voorziening onderhoud te vormen. Hierdoor hebben veel corporaties het moment van verschuldigdheid van vennootschapsbelasting jaren weten uit te stellen, zodat ze tot op heden dan ook niet of nauwelijks vennootschapsbelasting hebben betaald.

 Als compensatie voor de gederfde vennootschapsbelasting heeft het kabinet in de crisisjaren de verhuurderheffing geïntroduceerd. In plaats van de corporatiesector tijdens de crisis als aanjager van de verduurzaming en de bouwproductie te stimuleren, heeft het met deze heffing de investeringen van corporaties juist verlamd. Dat wordt nu pijnlijk zichtbaar, want nu weer sprake is van een opgaande conjunctuur met fors stijgende bouwkosten en personeelskrapte in de bouw, zet dat een rem op de gewenste versnelling van de verduurzaming. Daar komt bij dat de komende jaren de uitgestelde vennootschapsbelastingclaim ook nog eens acuut dreigt te worden, wat sector breed tot forse uitgaande vennootschapsbelasting kasstromen zal leiden.

Begin vandaag nog aan (fiscale) scenarioanalyse

Vanzelfsprekend is het kabinet aan zet om een bijdrage te leveren een het begin van de oplossing, bijvoorbeeld door met stimuleringsmaatregelen voor de sector te komen. De corporatiesector heeft zich echter gecommitteerd aan het energiezuiniger maken van haar woningvoorraad en kan zich dan ook niet aan haar eigen verantwoordelijkheid onttrekken.

 Maar hoe kunt u nu met de fiscale onzekerheden rekening houden bij het concretiseren van uw verduurzamingsplannen? Maak werk van een (fiscale) scenarioanalyse. Dit is een relatief eenvoudig middel om, met de fiscale meerjarenraming als vertrekpunt, voor de vennootschapsbelasting de effecten van verschillende scenario’s door te rekenen. Het vertrekpunt hierbij is vanzelfsprekend de meest recente ‘reguliere’ meerjarenbegroting, waarop u vervolgens de gebruikelijke fiscale correcties verwerkt. Vervolgens kunt u de effecten van enkele (onzekere) variabelen doorrekenen, zoals de toekomstige WOZ-ontwikkelingen of fiscale kwalificatie van de onderhoudslasten. Tot slot kunt u beoordelen wat de financiële effecten van (of een combinatie van) de variabelen voor de verschillende scenario’s zijn.

Hierdoor krijgt u beter inzicht in de effecten van de vennootschapsbelasting op de financiële haalbaarheid en het tempo van uw verduurzamingsplannen. Bovendien kunt u passende risicobeheersingsmaatregelen treffen om tijdig bij te sturen als u bijvoorbeeld, al dan niet onverwacht, ‘ineens’ vennootschapsbelasting bent verschuldigd.

Meer weten over vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing in de corporatiesector? Stel ons uw vraag!

Hebt u vragen of bent u benieuwd wat naar onze concrete aanpak op dit gebied? Neem gerust contact op met Arjan Nieborg, Senior Tax Manager bij KPMG Meijburg & Co op +31 (0)88 909 3514 of nieborg.arjan@kpmg.com. Hij helpt u graag bij vragen voor uw specifieke situatie.