NieuwsFlits WOZ en lokale belastingen – tweede editie 2024
De NieuwsFlits WOZ en lokale belastingen besteedt aandacht aan interessante ontwikkelingen en rechtspraak en verschijnt twee keer per jaar. Hierbij presenteren wij u de tweede editie van 2024.
Inhoud
1.Tarieven OZB 2025: stijging verwacht
2.Hoge Raad: een gebruikersaanslag OZB ten tijde van corona wel mogelijk
3.Hoge Raad: WOZ-waarde exclusief BTW
4.WOZ-werktuigenvrijstelling bij zonnepanelen: slechts geldig voor onderdelen?
1. Tarieven OZB 2025: stijging verwacht
In diverse gemeenten worden op dit moment de begrotingen voor 2025 behandeld. De berichten die ons tot nu toe hebben bereikt, wijzen erop dat de tarieven voor de OZB voor woningen naar verwachting gaan stijgen. Het Amsterdamse college van B&W stelt voor het OZB-tarief met circa 25% te laten stijgen en in Utrecht gaat het om een stijging van 11%. De stijging staat los van een eventuele stijging van de onderliggende WOZ-waarden voor 2025. Dat ook de tarieven voor niet-woningen zullen gaan stijgen, lijkt te verwachten. Wij adviseren u om hier rekening mee te houden in de budgettering.
2. Hoge Raad: een gebruikersaanslag OZB ten tijde van corona wel mogelijk
In een aantal procedures is de vraag aan de orde geweest of een gebruikersaanslag OZB kan worden opgelegd als de onroerende zaak vanwege overheidsmaatregelen (coronamaatregelen) gesloten is op 1 januari van het desbetreffende belastingjaar. De Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2024:1354, Hoge Raad, 23/03445) heeft geoordeeld dat een tijdelijke sluiting niet in de weg staat aan het heffen van een gebruikersaanslag.
Volgens de Gemeentewet is de situatie aan het begin van het kalenderjaar beslissend. Dat betekent echter niet dat kan worden volstaan met een momentopname. Bij beantwoording van de vraag of de onroerende zaak op de peildatum wordt gebruikt, geldt als maatstaf of sprake is van duurzaam gebruik. Dit brengt mee dat op de peildatum duurzaam gebruik redelijkerwijs te verwachten moet zijn. De omstandigheid dat het gebruik op de peildatum tijdelijk is onderbroken, staat er daarom niet aan in de weg dat die zaak op dat moment wordt gebruikt in de zin van de Gemeentewet. Voor het vaststellen van gebruik op de peildatum is het dan ook niet noodzakelijk dat op die datum gebruikshandelingen plaatsvinden. Ook de omstandigheid dat de onroerende zaak door degene die haar ter beschikking heeft naar verwachting niet het gehele jaar zal worden gebruikt, staat niet in de weg aan de vaststelling van duurzaam gebruik op de peildatum. Dit geldt eveneens in geval van een tijdelijk verbod om de onroerende zaak te gebruiken.
3. Hoge Raad: WOZ-waarde exclusief BTW
In juni van dit jaar heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de vraag hoe om te gaan met BTW bij de WOZ-waardering van objecten in aanbouw (ECLI:NL:HR:2024:812, Hoge Raad, 22/04398).
Achtergrond
In casu gaat het om een hotel in aanbouw. Na oplevering zal het hotel door belanghebbende worden geëxploiteerd in het kader van het hotelbedrijf. Belanghebbende is eigenaar van het hotel en ondernemer in de zin van de omzetbelasting. Belanghebbende kan de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek brengen, zodat die omzetbelasting niet op haar drukt. De gemeente heeft de WOZ-waarde van het hotel via de voorgeschreven vervangingswaarde en op grond van de wetsgeschiedenis inclusief omzetbelasting bepaald.
Onder de vervangingswaarde als bedoeld in de Wet WOZ moet worden verstaan, het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De ter zake van die stichting of aanschaffing aan een btw-ondernemer in rekening te brengen omzetbelasting behoort niet tot dit offer, voor zover de ondernemer die omzetbelasting in aftrek zou kunnen brengen. De eigenaar van het hotel heeft onweersproken gesteld dat zij de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, zodat die omzetbelasting niet op haar drukt. Dat brengt volgens de Hoge Raad mee dat de omzetbelasting voor haar als eigenaar niet behoort tot het offer dat nodig is om het object – een hotel in aanbouw – in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De gemeente had daarom die omzetbelasting bij het bepalen van de vervangingswaarde van het hotel buiten beschouwing moeten laten.
Conclusie
De Hoge Raad geeft aan dat de omzetbelasting bij het bepalen van de WOZ-waarde van een pand in aanbouw buiten beschouwing dient te blijven indien de eigenaar de ter zake van de bouw van het object in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen.
Belang voor de praktijk
Voor courante objecten (denk hierbij aan hotels, kantoren, winkels en logistiek) die op 1 januari van het belastingjaar in aanbouw zijn, kan dus worden volstaan met een WOZ-waarde exclusief 21% omzetbelasting, mits de eigenaar recht heeft op vooraftrek van BTW. Wij adviseren dan ook om hier actief naar te laten kijken. Het is formeel van belang om tijdig (binnen zes weken na dagtekening) bezwaar aan tekenen tegen een WOZ-beschikking / aanslag OZB. Tot slot roept dit arrest van de Hoge Raad de vraag op of we ook kunnen volstaan met een WOZ-waarde exclusief omzetbelasting voor courante objecten na voltooiing van de bouw.
4. WOZ-werktuigenvrijstelling bij zonnepanelen: slechts geldig voor onderdelen?
De laatste jaren zijn veel zonnepanelen geplaatst (PV-installaties). De vraag komt op of een dergelijke PV-installatie in zijn geheel onder de werktuigenvrijstelling voor de WOZ geschaard kan worden, met als gevolg dat geen OZB verschuldigd is over de waarde van de installatie. Het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2024:997, Gerechtshof Den Haag, BK-23/884) heeft zich recent over deze vraag gebogen.
Belanghebbende heeft een PV-installatie op het dak van een gebouw en ten behoeve van de installatie is een recht van opstal gevestigd. De zonnepanelen zijn niet verankerd, maar liggen los op het dak met alleen ballast om ze op hun plaats te houden. Belanghebbende is van mening dat geen sprake is van een gebouwd eigendom, waardoor de gehele installatie zou zijn vrijgesteld. Het Gerechtshof oordeelt dat wel sprake is van een gebouwd eigendom, omdat deze naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Gevolg hiervan is dat slechts onderdelen van de PV-installatie onder de werktuigenvrijstelling vallen. Er is cassatie ingesteld, dus we moeten nog even wachten op het eindoordeel.
5. Contact
Wilt u naar aanleiding van deze NieuwsFlits meer informatie? Neemt u dan contact op met uw vaste aanspreekpunt bij Meijburg & Co of met een van onderstaande personen, of ga naar onze website.
