NieuwsFlits WOZ en lokale belastingen – eerste editie 2025
Inhoud
1. WOZ 2025 is gestart
In deze periode ontvangt u van de gemeente de nieuwe WOZ-beschikking voor het belastingjaar 2025. De op deze beschikking vermelde waarde van uw vastgoed vormt de basis voor diverse belastingen, waaronder de onroerendezaakbelastingen (OZB), de schenk- en erfbelasting en de inkomstenbelasting. Voorts is de WOZ-waarde van belang bij het bepalen van de fiscale afschrijving (vennootschapsbelasting).
Wij adviseren u de door de gemeente vastgestelde waarde kritisch te beoordelen. De specialisten van KPMG Meijburg & Co staan u hierin desgewenst bij. Tot slot benadrukken wij dat een bezwaar tegen de beschikking binnen zes weken na dagtekening daarvan moet worden ingediend.
2. WOZ en box 3
Over de belastingheffing in box 3 is al geruime tijd veel te doen, niet alleen binnen de politiek maar tevens binnen de rechtspraak.
De Hoge Raad heeft op 6 juni 2024 beslist dat ook de huidige box 3-heffing in strijd is met bepaalde bepalingen en rechten van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden. Er wordt namelijk nog steeds gewerkt met fictieve (forfaitaire) rendementen, waardoor het zo kan zijn dat het fictieve (forfaitaire) rendement hoger is dan het werkelijke rendement. De Hoge Raad bepaalt dat de belastingaanslag zo ver moet worden verminderd dat alleen nog belasting in box 3 wordt geheven over het werkelijke rendement. Daarnaast geeft hij regels om het werkelijke rendement vast te stellen. Het werkelijke rendement omvat niet alleen de voordelen die worden getrokken uit vermogensbestanddelen, zoals rente, dividend en huur, maar ook de gerealiseerde en ongerealiseerde waardeveranderingen van zulke vermogensbestanddelen, die voor woningen moeten worden berekend aan de hand van de WOZ-waarde.
In december 2024 heeft de Hoge Raad beslist hoe het werkelijke rendement op een tweede woning moet worden berekend in het kader van het rechtsherstel in box 3. Wanneer een belastingplichtige de tweede woning het gehele jaar bezit, moet deze ongerealiseerde waardestijging of -daling worden bepaald aan de hand van de WOZ-waarde aan het begin en eind van het kalenderjaar. Voor de waarde van de woning aan het begin van het jaar moet worden uitgegaan van de waarde die de heffingsambtenaar voor dat jaar bij een beschikking op grond van de Wet WOZ heeft vastgesteld. Volgens artikel 18 lid 1 en 2 Wet WOZ is dat de waarde die de woning had op de waardepeildatum, dat wil zeggen: één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor die waarde wordt vastgesteld. Voor de waarde van de woning aan het einde van het jaar dient te worden aangesloten bij de waarde van de woning die op grond van de Wet WOZ is vastgesteld voor het volgende kalenderjaar, en waarvoor de waardepeildatum eveneens een jaar tevoren is gelegen.
Een voorbeeld ter illustratie:
X heeft in 2024 een tweede woning. Voor het jaar 2024 zijn relevant de WOZ-beschikking uit 2024 (waardepeildatum 1 januari 2023, waarde € 250.000) en de WOZ-beschikking uit 2025 (waardepeildatum 1 januari 2024, waarde € 280.000). De waardestijging voor het jaar 2024 bedraagt € 30.000.
De Hoge Raad realiseert zich dat hiermee feitelijk de waardeverandering van het voorafgaande jaar in de heffing wordt betrokken, maar vindt deze methode het beste passen bij de keuzes die de wetgever heeft gemaakt in het huidige box 3.
De Hoge Raad geeft in een overweging ten overvloede ook regels voor de situatie waarin de tweede woning niet het gehele jaar tot box 3 behoort. Als een tweede woning in de loop van het jaar wordt gekocht, hoeft de koper slechts een evenredig deel van de WOZ-waardeverandering in aanmerking te nemen. Voor de verkoper geldt hetzelfde. Het werkelijk behaalde rendement in het aan- en verkoopjaar voor doeleinden van het te bieden rechtsherstel staat daarmee dus los van het in economische zin behaalde rendement (dat wil zeggen: het verschil tussen de (ver)koopprijs en de WOZ-waarde).
De Hoge Raad gaat vervolgens in op de vraag hoe bij de vaststelling van het werkelijke rendement van een onroerende zaak in box 3 in het kader van het bieden van rechtsherstel moet worden omgegaan met nadere investeringen in die zaak na de verwerving daarvan. Daarbij gaat het om uitgaven die zien op verbetering of uitbreiding van de onroerende zaak, niet zijnde onderhoudskosten. De Hoge Raad oordeelt met betrekking tot onroerende zaken in het algemeen dat een eventuele waardestijging tot het bedrag van de nadere investering geen werkelijk rendement oplevert. Het gaat in zoverre slechts om (de tegenwaarde van) de eigen inbreng. De Hoge Raad overweegt dat voor woningen op een bepaalde manier ook een correctie moet plaatsvinden voor dergelijke nadere investeringen. Binnen de systematiek van de WOZ-waardenvergelijkingsmethode is daarvoor, aldus de Hoge Raad, alleen plaats als dergelijke nadere investeringen invloed hebben op de ‘WOZ-eindwaarde’. Dat wil zeggen: de WOZ-waarde die geldt voor het volgende jaar en die wordt vastgesteld op grond van artikel 18 lid 3 onderdeel b Wet WOZ. De – eenmalige – afwijking houdt in dat in die gevallen het deel van de WOZ-eindwaarde dat kan worden toegerekend aan de uitbreiding of verbetering (niet zijnde onderhoud) buiten beschouwing wordt gelaten bij de bepaling van het werkelijke rendement van het jaar waarin de nadere investering is gedaan. Na het jaar van investeren zal de investering verdisconteerd zijn in de WOZ-waarde van de volgende jaren, zodat voor die jaren dan gewoon gebruikgemaakt kan worden van de WOZ-waardenvergelijkingsmethode, zo begrijpen wij de Hoge Raad.
Kortom, bij woningen neemt het belang van de WOZ toe in het kader van box 3. Wij adviseren daarom kritisch naar de WOZ-waarde en eventuele uitgaven die zien op verbetering of uitbreiding van de woning te (laten) kijken.
3. Wijziging waterschapsheffingen
Op 4 februari 2025 heeft de Eerste Kamer een wijziging in de waterschapsheffingen aangenomen. Door deze wijziging krijgen de waterschappen betere mogelijkheden om het profijtbeginsel toe te passen. Oftewel: wie voordeel heeft, dient te betalen. Er kan dus meer gedifferentieerd gaan worden in de verschillende tarieven.
Het waterbeheer waarvoor de waterschappen verantwoordelijk zijn zal de komende jaren een grotere uitdaging worden. Waterschappen krijgen nu meer mogelijkheden hun opbrengsten te gebruiken om hun taken te vervullen. Daarnaast komt er een nieuwe (milieuvriendelijkere) methode om de vervuilingswaarde van het afvalwater vast te stellen.
4. Contact
Wilt u naar aanleiding van deze NieuwsFlits meer informatie? Neemt u dan contact op met uw vaste aanspreekpunt bij Meijburg & Co of met een van hiernaast getoonde personen, of ga naar onze website.
