Kijk kritisch naar de nieuwe WOZ-waarde!

In deze tijd van het jaar sturen Nederlandse gemeenten de nieuwe WOZ-beschikkingen naar eigenaren en gebruikers van vastgoed. Deze WOZ-waarde is zowel zakelijk als privé voor de heffing van meerdere belastingen van belang. In de media zie je daarom reeds de eerste tips voorbij komen om de WOZ-waarde van een huis omlaag te krijgen. De verwachting is dan ook dat de eerste tabellen met vergelijkingen tussen gemeenten en de ontwikkeling van WOZ-waarden, en gemeentelijke lasten over de jaren heen snel verschijnen. Dit proces herhaalt zich jaarlijks. Michael Dekkers, Tax director bij KPMG Meijburg & Co, bespreekt in deze blog een aantal voorbeelden van belastingen waarvoor de WOZ-waarde van belang is.

Onroerendezaakbelasting en waterschapsbelasting

Voorbeelden waarbij de WOZ-waarde van belang is voor de belastingheffing zijn de onroerendezaakbelasting die door de gemeenten en de waterschapsbelasting die door de waterschappen wordt geheven. Deze belastingen raken huishoudens direct in de portemonnee en de hoogte is veelal afhankelijk van de WOZ-waarde.

Eigenwoningforfait en rendementsgrondslag

Ook voor de inkomstenbelasting is de WOZ-waarde van belang voor bijvoorbeeld de belastingheffing over de eigen woning in box 1 en de belastingheffing over andere woningen in box 3: 

• Voor de belastingheffing over de eigen woning in box 1 wordt het eigenwoningforfait berekend. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van een eigen woning (hoofdverblijf) en dat wordt bij het inkomen opgeteld. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger het eigenwoningforfait en des te lager (uitgaande van voldoende hypotheekrenteaftrek) de aftrekpost in box 1. Ook voor belastingplichtigen met een geringe (of geen) eigenwoningschuld wordt de WOZ-waarde relevanter. De aftrek die er voor deze groep voor moest zorgen dat de inkomsten uit de eigen woning per saldo nihil waren - ook wel “Hillen-aftrek” genoemd - wordt vanaf 2019 jaarlijks stapsgewijs verminderd.
• Voor de belastingheffing over andere woningen in box 3 wordt voor de rendementsgrondslag veelal aangesloten bij de WOZ-waarde van de woning. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger de rendementsgrondslag en vermogensrendementsheffing.

Erf- en schenkbelasting

Daarnaast wordt voor de erf- en schenkbelasting bij woningen ook de WOZ-waarde gehanteerd bij het bepalen van het belastbaar bedrag. Voor de waardering van ‘niet als eigen woning in gebruik zijnde onroerende zaken’, zijn andere factoren dan de WOZ-waarde van belang voor de waardering. Denk bijvoorbeeld aan factoren als verhuur, verpachting, gebreken, optierechten en andere rechten die betrekking hebben op de onroerende zaak.

Fiscale afschrijving

Ook voor ondernemingen die afschrijven op gebouwen is de WOZ-waarde van belang. Fiscale afschrijving is alleen mogelijk indien de fiscale boekwaarde van een gebouw hoger is dan de zogenoemde ‘bodemwaarde’. De bodemwaarde is 100% van de WOZ-waarde van gebouwen die ter belegging worden gehouden en 50% van de WOZ-waarde van gebouwen in eigen gebruik. Echter, in de vennootschapsbelasting kan een gebouw in eigen gebruik vanaf 2019 nog maar tot maximaal 100% (voorheen 50%) van de WOZ-waarde worden afgeschreven. Deze afschrijvingsbeperking kan een fors liquiditeitsnadeel opleveren. Voor gebouwen die recent in gebruik zijn genomen is er overgangsrecht om de effecten van deze beperking te verzachten.

Hoge WOZ-waarde soms voordelig

In sommige gevallen kan een hogere WOZ-waarde juist voordeliger zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de maatregel van Minister Ollongren van Economische Zaken om de huren in het middensegment te maximeren op een percentage van de WOZ-waarde en gevallen waarbij de hypotheekrente verband houdt met de WOZ-waarde.

Informatie

Kortom, er zijn meerdere reden om met een kritische blik te kijken naar de nieuwe WOZ-waarde. Het is daarbij van belang rekening te houden met de bezwaartermijn van zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking. Wilt u weten of een waarde verlaging in uw situatie haalbaar is? Neem dan gerust contact met ons op.