Internetconsultatie conceptwetsvoorstel btw-herziening op diensten aan onroerende zaken

Het ministerie van Financiën heeft, zoals het kabinet eerder aankondigde in een brief bij het Belastingplan 2024, ter consultatie een conceptwetsvoorstel gepubliceerd over herziening van btw op diensten aan onroerende zaken zoals gebouwen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan investeringen als verbouwingen, reparatie en (groot) onderhoud. Onder de huidige btw-herzieningsregels is voor zulke vastgoeddiensten de toegepaste btw-aftrek in principe definitief per einde van het boekjaar waarin voor het eerst van de diensten gebruik is gemaakt. Als bijvoorbeeld een verbouwd gebouw (waarvan de verbouwing niet resulteert in een nieuwe onroerende zaak voor btw-doeleinden) op 1 juli in gebruik wordt genomen, dan is de btw-aftrek op de verbouwingsdienst aan het einde van het boekjaar van eerste ingebruikneming in principe definitief. Een gewijzigd btw-gebruik in een later boekjaar leidt niet tot een correctie van de eerdere btw-aftrek. Op basis van het voorgestelde conceptwetsvoorstel gaat een btw-herzieningsperiode van circa vijf jaar gelden, waarbij wijziging in het btw-gebruik van de verbouwde onroerende zaak in die periode kan leiden tot een verplichting tot gedeeltelijke terugbetaling van eerder in aftrek gebrachte btw of tot een aanvullend recht op aftrek van btw.

Het voorstel

Het ministerie van Financiën is voornemens de huidige btw-herzieningsregeling uit te breiden naar diensten aan onroerende zaken van ten minste € 30.000, zoals bij verbouwingen en groot onderhoud. Voor dergelijke vastgoeddiensten gaat een btw-herzieningsperiode gelden van vier boekjaren volgend op het boekjaar van eerste ingebruikneming van de diensten. Met inbegrip van het jaar van ingebruikneming moet een ondernemer dus vijf boekjaren lang jaarlijks 20% van de initiële btw-aftrek (her)beoordelen op basis van het btw-gebruik van de dienst (voor btw-belaste of btw-vrijgestelde prestaties) in het betreffende boekjaar. Indien het btw-gebruik in het betreffende boekjaar afwijkt van het btw-gebruik in het boekjaar van eerste ingebruikneming, dient de initiële btw-aftrek in principe gecorrigeerd te worden.  

Het voornemen bestaat om de maatregel per 1 januari 2026 in werking te laten treden. Dit betekent dat de nieuwe herzieningsregeling van toepassing is op de bedoelde diensten aan onroerende zaken die na deze datum in gebruik worden genomen. De voorgestelde wijziging heeft een flinke impact voor de praktijk. Omdat investeringen voor een periode van vijf boekjaren moeten worden gevolgd, nemen de administratieve lasten toe.

Achtergrond maatregel en impact praktijk

De achtergrond van de maatregel is gelegen in het tegengaan van situaties waarbij naar de mening van het kabinet ongewenst btw wordt bespaard door woningen na een investering, zoals een verbouwing, tijdelijk btw-belast (bijvoorbeeld via ‘short stay’) te exploiteren om deze woningen vervolgens, nadat de btw-aftrek definitief is geworden, weer vrijgesteld van btw te verhuren als woonruimte. Daarnaast wordt volgens het kabinet, meer in het algemeen, met de maatregel een gelijker speelveld gecreëerd tussen ondernemers die onroerende zaken verhuren. De voorgestelde maatregel heeft echter een ruimer toepassingsbereik dan het enkele bestrijden van belastingbesparende structuren. Per onroerende zaak moet immers jaarlijks voor iedere afzonderlijke aan die onroerende zaak verrichte vastgoeddienst(en) worden bijgehouden of het gebruik van de dienst(en) overeenkomt met de eerder genoten btw-aftrek. Bij schommelingen in het gebruik voor btw-belaste respectievelijk btw-vrijgestelde prestaties moet mogelijk jaarlijks btw worden gecorrigeerd. Dit wil zeggen dat de btw geheel of deels moet worden terugbetaald of daarentegen juist aanvullend kan worden teruggevraagd. Tevens dient bij de verkoop van een onroerende zaak rekening te worden gehouden met mogelijke herziening van de btw op ingekochte diensten in de daaraan voorafgaande jaren.

In 2017 heeft al eens een internetconsultatie plaatsgevonden over een vergelijkbaar wetsvoorstel. Destijds is het voorstel mede naar aanleiding van de reacties bij de consultatie niet voortgezet. Er kwam toen vooral kritiek op de grote complexiteit en de ruime werking. Het ministerie van Financiën heeft om deze reden de nieuwe voorgestelde maatregel toegespitst op diensten aan onroerende zaken boven een drempelbedrag van € 30.000.

Het ministerie van Financiën biedt betrokkenen via de internetconsultatie de gelegenheid om op de voorgenomen wijziging te reageren. De internetconsultatie loopt tot 2 april 2024. In vervolg op de internetconsultatie staat een stakeholderbijeenkomst gepland op 12 april 2024, waarna de inbreng en belangen van de diverse partijen zullen worden afgewogen. Reageren op de internetconsultatie kan via de volgende link: https://www.internetconsultatie.nl/btwherziening/b1.

Update nieuwe consultatie

Op 6 september 2024 heeft het ministerie van Financiën in de consultatieversie van de eindejaarsregeling een nieuwe versie van de herzieningsregels opgenomen en toegelicht. Er zijn enkele aanpassingen ten opzichte van de eerdere consultatie. Deze stippen wij hierna kort aan. De verwachting is dat op Prinsjesdag, als onderdeel van het Belastingplan 2025, verdere verduidelijking volgt.

• Als extra stap om vast te stellen op welke diensten aan onroerende zaken moet worden herzien, zal er een wettelijke definitie van investeringsdienst komen. Deze definitie is nu nog niet bekend en volgt waarschijnlijk in het Belastingplan. Het is al wel duidelijk dat deze diensten een duurzaam karakter moeten hebben en de onroerende zaak ‘meerjarig’ moeten dienen. Hierdoor blijft herziening beperkt tot diensten zoals het vernieuwen, vergroten, herstellen of vervangen en (groot) onderhoud van onroerende zaken, en zullen meer kortstondige diensten, zoals glazenbewassing, buiten de herzieningsregels blijven. Naast deze definitie blijft ook de drempel van € 30.000 bestaan. Er komt dus een dubbele toets om diensten te laten kwalificeren voor herziening.
• De btw-herzieningsperiode start in het jaar van eerste ingebruikneming van de investeringsdienst. Dit moment is nu verder verduidelijkt. Het gaat om het tijdstip waarop de dienst feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze wordt gebruikt in overeenstemming met de objectieve bestemming daarvan. Het moment van ingebruikneming van de investeringsdienst zal in de regel samenvallen met het moment waarop het afgesproken werk is voltooid en de opdrachtgever het werk heeft aanvaard.
• Volgens de nadere toelichting zullen doorlopende diensten niet snel als investeringsdiensten worden aangemerkt (door de nieuwe dubbele toets), maar is dit wel het geval, dan wordt de doorlopende dienst geacht ten minste eenmaal per jaar te zijn verricht.
• Leegstand (“als zodanig en zonder méér”) levert volgens de toelichting op zichzelf geen wijziging van het gebruik op die aanleiding zou kunnen zijn tot herziening. Dit kan anders zijn als er andere bijkomende feiten zijn.
• Voor de beoordeling of in het kader van de € 30.000-toets sprake is van een of meerdere afzonderlijke investeringsdiensten is de contractuele werkelijkheid in principe leidend. Of de dienst voor een of meerdere onroerende zaken wordt gebruikt, is volgens de toelichting niet van belang bij deze toets. Als bijvoorbeeld een dienst kunstmatig wordt opgeknipt in losse facturen om onder het drempelbedrag te blijven, kan dit als misbruik van recht worden aangemerkt en kan de dienst alsnog als investeringsdienst worden aangemerkt.

Vanzelfsprekend kunnen de adviseurs van de Real Estate Indirect Tax Group van KPMG Meijburg & Co u helpen bij het in kaart brengen van de mogelijke impact van de beoogde wijziging op uw onderneming. Ook kunnen onze adviseurs u begeleiden bij de internetconsultatie. Neemt u gerust contact op met een van hen, of met uw gebruikelijke adviseur.