Hoge Raad: WOZ-waarde van een pand in aanbouw exclusief omzetbelasting

Eind vorig jaar hebben wij jou reeds bericht inzake een conclusie van advocaat-generaal Pauwels (‘A-G’) over de vraag of de WOZ-waarde van een pand in aanbouw in- of exclusief omzetbelasting moeten worden vastgesteld. Afgelopen vrijdag heeft de Hoge Raad arrest gewezen en de Hoge Raad volgt hierin de conclusie van de A-G. Dit betekent dat de omzetbelasting bij het bepalen van de WOZ-waarde van een pand in aanbouw buiten beschouwing dient te blijven indien de eigenaar de ter zake van de bouw van het object in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen.

Achtergrond

In casu gaat het om een hotel in aanbouw. Na oplevering zal het hotel door belanghebbende worden geëxploiteerd in het kader van het hotelbedrijf. Belanghebbende is eigenaar van het hotel en ondernemer in de zin van de omzetbelasting. Belanghebbende kan de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek brengen, zodat die omzetbelasting niet op haar drukt. De gemeente heeft de WOZ-waarde van het hotel via de voorgeschreven vervangingswaarde inclusief omzetbelasting bepaald.

Het Hof in Amsterdam schaarde zich achter de gemeente gestoeld op uitlatingen uit de wetsgeschiedenis, waaruit volgt dat voor de component omzetbelasting wordt aangesloten bij de waardebepaling die zou gelden voor gebruik overeenkomstig de beoogde bestemming. Dat betekent dat courante niet-woningen in aanbouw op grond van de Wet WOZ worden gewaardeerd inclusief omzetbelasting, aldus de wetsgeschiedenis.

De Hoge Raad gaat hier gelet op de bewoordingen en het systeem van de wet niet in mee. Onder vervangingswaarde als bedoeld in de Wet WOZ moet worden verstaan: het uit de stichtingskosten of de aanschaffingsprijs bestaande offer dat nodig is om een object in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De ter zake van die stichting of aanschaffing aan een btw-ondernemer in rekening te brengen omzetbelasting behoort niet tot dit offer, voor zover de ondernemer die omzetbelasting in aftrek zou kunnen brengen. De eigenaar van het hotel heeft onweersproken gesteld dat zij de ter zake van de bouw van het hotel aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek kan brengen, zodat die omzetbelasting niet op haar drukt. Dat brengt mee dat de omzetbelasting voor haar als eigenaar niet behoort tot het offer dat nodig is om het object – een hotel in aanbouw – in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. De gemeente had daarom die omzetbelasting bij het bepalen van de vervangingswaarde van het hotel buiten beschouwing moeten laten. Opmerking verdient nog dat het vorenstaande geldt voor alle gebouwde eigendommen in aanbouw, dus ook voor woningen in aanbouw.

Belang voor de praktijk

Voor courante objecten (o.a. hotels, kantoren, winkels en logistiek) die op 1 januari van het belastingjaar in aanbouw zijn kan dus worden volstaan met een WOZ-waarde exclusief 21% omzetbelasting, mits de eigenaar recht heeft op vooraftrek van btw. Wij adviseren om de visie van de Hoge Raad – waar van toepassing – in te brengen in nog lopende dan wel nog op te starten (bezwaar)procedures. Het is formeel van belang om tijdig (binnen 6 weken na dagtekening) bezwaar aan tekenen tegen een WOZ-beschikking / aanslag OZB. Tot slot roept dit arrest van de Hoge Raad de vraag op of we ook kunnen volstaan met een WOZ-waarde exclusief omzetbelasting voor courante objecten na voltooiing van de bouw.

Mocht je naar aanleiding van het voorgaande nog vragen hebben, dan staan de Meijburgadviseurs vanzelfsprekend voor je klaar met hun expertise.