Bedrijfsopvolgingsregeling (‘BOR’) toepassen op vastgoed bedrijven? Ondernemen of beleggen?

Bij schenken of overlijden kan er recht bestaan op gunstige belastingfaciliteiten, de zogeheten bedrijfsopvolgingsregelingen (hierna: ‘BOR’). Om voor deze regelingen in aanmerking te komen is het cruciaal dat er sprake is van ‘ondernemingsvermogen’. Dit criterium leidt echter vaak tot discussies met de Belastingdienst. Sebastiaan Janssen, director KPMG Meijburg & Co licht in zijn blog de BOR verder toe.

BOR biedt gunstige regeling voor overdracht

Bij een overdracht van aandelen in een bedrijf aan opvolgers kan belastingheffing een grote belemmerende factor zijn. Bij vererving of schenking heeft de wetgever daarom faciliteiten gecreëerd waarmee belastingheffing kan worden uitgesteld en deels gebruik kan worden gemaakt van vrijstellingen. Zonder de BOR zouden bedrijven in veel gevallen verkocht moeten worden omdat overdracht naar de volgende generatie door de hoge belastingdruk anders niet te betalen zou zijn.

Bij een overgang van de aandelen door schenking of overlijden ontstaat een heffing van circa 40% aan schenk- of erfbelasting en box 2 inkomstenbelasting. Hier bovenop kan bij een schenking van een vastgoedbedrijf ook nog eens sprake zijn van een heffing van overdrachtsbelasting. Deze heffing bedraagt maximaal 6%[i] van de waarde van de onroerende zaken. Als de BOR van toepassing is kan de heffing van inkomstenbelasting worden uitgesteld en kan de schenk-, of erfbelasting worden gereduceerd tot 3,4%. Daarbij kan onder specifieke omstandigheden de heffing van overdrachtsbelasting zelfs achterwege blijven.

Complexiteit BOR leidt vaak tot vragen

De BOR is helaas wel een zeer complexe regeling, waarbij in de praktijk veel discussie met de Belastingdienst ontstaat. Bij vastgoedbedrijven is de Belastingdienst vooral zeer kritisch bij de beoordeling of er wel sprake is van ondernemingsvermogen en of al het vastgoed aan het ondernemingsvermogen kan worden toegerekend. Bij vastgoedbedrijven in particuliere handen van grootaandeelhouders kunnen de ondernemingsactiviteiten een breed scala omvatten rondom het vastgoed zoals projectontwikkeling, langdurige verhuur, actieve aan- en verkoop etc. Doorgaans is de mening van de Belastingdienst echter dat vastgoedexploitatie (lees: verhuur) als ‘beleggen’ moet worden aangemerkt. In dat geval is er geen sprake van ondernemingsvermogen en kan er dus geen beroep worden gedaan op de BOR.

Over deze vraag voeren wij inmiddels enkele fiscale procedures. De Belastingdienst hanteert hierbij veelal als uitgangspunt dat het verhuren van vastgoed niet als ondernemen kan worden aangemerkt, ongeacht of dat vastgoed zelf is ontwikkeld. Uit al bestaande jurisprudentie volgt echter dat dit veel genuanceerder ligt. Afhankelijk van onder meer het behaalde rendement, de aard en kwaliteit van de (eigen) arbeid kan ook verhuur fiscaal gezien als ondernemen kwalificeren, zeker ook als sprake is van zelf ontwikkelde projecten. Daarbij is wel van belang dat de onderneming in de interne organisatie maar ook in de diverse uitingen naar buiten de juiste keuzes maakt.

Wat kunnen wij voor u doen?

Wilt u meer weten over de BOR, bijvoorbeeld hoe u uw bedrijf meer BOR-proof kunt maken? Of vraagt u zich af of u in aanmerking komt voor de BOR? Neem dan gerust contact met ons op. Wij vertellen u graag meer over de mogelijkheden.

[i] Vanaf 1-1-2021 maximaal 7%