Het was even spannend, maar de Eerste Kamer heeft op 18 december 2013 het wetsvoorstel Wet maatregelen woningmarkt 2014 II aangenomen. Als onderdeel van dit wetsvoorstel wordt met ingang van 1 januari 2014 jaarlijks een heffing aan verhuurders van sociale woningen opgelegd. De voor 2013 eenvoudig opgezette verhuurderheffing wordt vanaf 2014 complexer door de introductie van heffingsverminderingen en een groepsbenadering. Hierna gaan wij in op de hoofdlijnen van de nieuwe verhuurderheffing.

Bent u belastingplichtig?

Belastingplichtig is de natuurlijke persoon, de rechtspersoon of de groep die op 1 januari van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan tien huurwoningen.

De groep betreft alleen rechtspersonen die verbonden zijn via een onmiddellijk of middellijk belang van meer dan 50%. Het voorkomen van verhuurderheffing door het spreiden van het bezit over meerdere bv’s binnen een groep wordt hiermee onmogelijk.

Het gaat om een in Nederland gelegen, voor verhuur bestemde woning waarvan de huurprijs niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (in 2014: € 699,48 per maand), met uitzondering van een woning die wordt verhuurd in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die in die woning een korte periode verblijven. Onzelfstandige wooneenheden blijven ook buiten de heffing.

Waarover wordt geheven?

Het belastbaar bedrag is de som van de WOZ-waarde van de huurwoningen verminderd met tienmaal de gemiddelde WOZ-waarde van die huurwoningen. De hoogte van de heffing is dus afhankelijk van het aantal woningen en de WOZ-waarde hiervan. De situatie op 1 januari is bepalend.

Hoeveel en hoe moet u betalen?

Het tarief bedraagt 0,381% van het belastbaar bedrag. In de jaren daarna stijgt het tarief:

  • 2015:    0,449%
  • 2016:    0,491%
  • 2017:    0,536%

Voorbeeld:
U bent op 1 januari 2014 in het bezit van 50 woningen, waarvan er 45 worden verhuurd met een huur lager dan de toeslaggrens. De gezamenlijke WOZ-waarde van de 45 woningen bedraagt € 6.975.000. U bent voor 2014 aan heffing verschuldigd: 0,381% van (€ 6.975.000 –10 x (€ 6.975.000:45)) = € 20.669,25.

Vanwege de grote impact die de heffing naar verwachting zal hebben, komt er in 2016 een evaluatiemoment waarin wordt bezien wat de gevolgen van de heffing zijn. Dit kan leiden tot een tariefverlaging.

De verhuurderheffing wordt op aangifte voldaan, uiterlijk voor 1 oktober van het belastingjaar. Dus voor het belastingjaar 2014 vóór 1 oktober 2014. De door een groep verschuldigde heffing wordt namens de groep op aangifte voldaan door een van de rechtspersonen die onderdeel is van die groep. Daarbij moet worden vermeld welke andere rechtspersonen deel uitmaken van de groep. Die andere rechtspersonen zijn dan ontheven van hun aangifteplicht.

Waar moet u op letten?

U kunt als belastingplichtige een heffingsvermindering aanvragen ten behoeve van maatschappelijk gewenste investeringen. De investering moet dan zien op:

  • de aanpak van de woningvoorraad in Rotterdam-Zuid;
  • de sloop van woningen in de krimpgebieden Noordoost-Groningen, Parkstad Limburg en Zeeuws-Vlaanderen;
  • de transformatie van vastgoed met een niet-woonfunctie naar huurwoningen.

De vermindering varieert van € 10.000 tot € 15.000 per huurwoning. Als deze hoger is dan de heffing, kan de rest van de vermindering in het volgende jaar in aftrek worden gebracht. De groepsbenadering heeft op dit punt een voordeel voor het groepslid dat zijn vermindering niet zelf (volledig) kan benutten; het onbenutte deel kan binnen de groep worden gebruikt.

Om in aanmerking te komen voor de vermindering zijn nog enkele voorwaarden van toepassing, waaronder een minimum van het investeringsbedrag en het verkrijgen van een definitieve investeringsverklaring.

Voorbeeld:
Voortbordurend op bovenstaand voorbeeld wordt een in een krimpgebied gelegen woning gesloopt. U bent dan voor 2014 aan verhuurderheffing verschuldigd: € 5.669,25 (€ 20.669,25 – € 15.000). Indien twee in een krimpgebied gelegen woningen worden gesloopt, bent u aan heffing verschuldigd: € 20.669,25 – € 30.000 (2 x € 15.000 per woning). Dit resulteert in een negatief bedrag van € 9.330,75 dat in 2015 in aftrek kan worden gebracht (of bij groepsmaatschappijen kan worden benut).

Wat kunt u doen?

Het is zinvol de WOZ-beschikking van de huurwoningen te (laten) controleren. De Nederlandse gemeenten sturen begin 2014 de nieuwe WOZ-beschikkingen naar u toe. Op deze beschikking staat de WOZ-waarde vermeld die door de gemeente is vastgesteld. U kunt bij de gemeente een taxatieverslag opvragen om te zien hoe de waarde tot stand is gekomen. Tegen de beschikking kunt u binnen zes weken na dagtekening bezwaar indienen.

Indien de vastgestelde WOZ-waarde na bezwaar, beroep of ambtshalve wordt verlaagd, volgt geen automatische vermindering van de verhuurderheffing. Een correctie kan plaatsvinden door middel van het vragen van een ambtshalve vermindering of door het tijdig indienen van bezwaar tegen de eigen aangifte. Het heeft dus de voorkeur een bezwaar tegen de WOZ-beschikking voor 1 oktober 2014 af te wikkelen. De WOZ-waarde kan ook opwaarts worden herzien, waarna verhuurderheffing wordt nageheven.

Verder kunt u, naast het doen van aangifte en betaling, de te nemen investeringen op de voorgeschreven wijze aanmelden om de heffingsvermindering te ontvangen.

Wellicht kan de rol van de WOZ-waarde bij de vereenvoudiging van het woningwaarderingsstelsel (koppeling aan de maximale huur) in de toekomst tot een andere afweging leiden, maar vanuit de verhuurderheffing gezien ontstaat vooralsnog een extra belang om de WOZ-waarde waar mogelijk te verlagen.

De hier besproken hoofdlijnen kunnen voor u aanleiding zijn om advies in te winnen over eventueel te nemen stappen. Onze belastingadviseurs zijn u daarbij vanzelfsprekend graag van dienst.

Klik hier om het memorandum te openen in pdf-formaat