In de vastgoedsector hebben zich recent weer de nodige relevante ontwikkelingen voorgedaan op het gebied van de indirecte belastingen. Hieronder volgt een selectie van onderwerpen die wij graag bij u onder de aandacht brengen. Mocht u vragen, opmerkingen of verzoeken hebben, dan kunt u die richten aan een van de adviseurs die hiernaast zijn vermeld.

Naar boven


Inhoud

Naar boven


1. Geen economische eigendom bij sloop door koper

De verkrijging van de economische eigendom van onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen is belast met overdrachtsbelasting. De verkrijging van het enkele recht op een levering wordt niet als een verkrijging van economische eigendom gezien. Geregeld ontstaan geschillen of een koper de economisch eigendom van een onroerende zaak verkrijgt als deze zaak, vooruitlopend op de levering van de juridische eigendom, door of voor rekening en risico van de koper ‘bouwrijp’ wordt gemaakt dan wel wordt gesloopt. Als de vermeende verkrijging van de economische eigendom daarbij niet gepaard gaat met een levering van een bouwterrein voor de btw, dan wordt overdrachtsbelasting geheven over de waarde van de onroerende zaak.

Door de uitspraak van de Hoge Raad van 17 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1202) moet de reikwijdte van het overdrachtsbelastingbegrip ‘economische eigendom’ meer beperkt worden uitgelegd. In de betrokken zaak sloot belanghebbende een koopovereenkomst onder ontbindende voorwaarden met de eigenaar van een perceel grond met een gebouw. Op grond van de koopovereenkomst moest de verkoper het gebouw voor de juridische levering slopen en de grond bouwrijp maken. De koopovereenkomst bepaalde echter ook dat de koper door verkoper wordt opgedragen tot de sloop en het bouwrijp maken. Ook de kosten voor deze handelingen, evenals de kosten van huurbeëindiging en ontruiming van de bestaande opstallen, zijn voor rekening van de koper.

De Belastingdienst meent dat sprake is van een verkrijging van de economisch eigendom, omdat zowel de feitelijke macht over als het economische belang van de percelen is overgegaan op de koper. Zo zou de koper door de sloop een waardeverandering verkrijgen boven op het marktwaarderisico dat volgt uit de koop. Bovendien zou belanghebbende door de sloop de risico’s dragen van onder meer wanprestatie, faillissement of derdenbeschadiging. De Hoge Raad oordeelt echter dat in deze zaak geen economische eigendom is verkregen. De waardetoename van de grond naarmate de sloop vordert, komt hoe dan ook aan de koper toe en de aan de sloop verbonden risico’s staan los van de waardeontwikkeling van de grond.

Naar boven


2. Verruiming samenloopvrijstelling voor ‘EU-bouwterreinen’

De staatssecretaris van Financiën heeft een nieuw besluit (van 2 juni 2016, nr. BLKB2016/508M) gepubliceerd met een uitbreiding van de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting op leveringen van bepaalde bouwterreinen. Dit besluit is belangrijk bij aan- of verkooptransacties van onbebouwde grond.

Onder de zogeheten samenloopvrijstelling wordt onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting geheven over onroerende zaken die worden verkregen krachtens een btw-belaste levering. In dit kader is de levering van bouwterreinen btw-belast krachtens de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB). Volgens de Wet OB kwalificeert onbebouwde grond slechts als een bouwterrein als er bouwrijphandelingen zijn verricht, voorzieningen zijn getroffen en/of omgevingsvergunningen zijn afgegeven met het oog op de bebouwing van de grond. Volgens de EU-regels is echter sneller sprake van een bouwterrein, namelijk zodra onbebouwde grond bestemd is voor bebouwing, ongeacht of bouwrijphandelingen zijn verricht, voorzieningen zijn getroffen en/of bouwvergunningen zijn afgegeven met het oog op de bebouwing van de grond.

In het nieuwe besluit wordt goedgekeurd dat deze ruimere EU-uitleg van het begrip ‘bouwterrein’ ook voor de samenloopvrijstelling kan worden toegepast. Hierdoor is de verkrijging van onbebouwde grond die volgens de EU-regels kwalificeert als bouwterrein maar (nog) niet voldoet aan de daarvoor geldende eisen volgens de Wet OB, vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Wel geldt daarbij de voorwaarde dat zowel de leverancier als de afnemer het standpunt moet innemen dat sprake is van een btw-belaste levering van een bouwterrein, waarbij de btw bovendien moet zijn voldaan. De goedkeuring vervalt zodra leverancier, koper of rechtsopvolgers terugkomen op dit standpunt, dan wel als in latere transacties een vermindering van de overdrachtsbelasting wordt geclaimd. Deze voorwaarden strekken ertoe te voorkomen dat in het geheel geen belasting (noch btw, noch overdrachtsbelasting) wordt geheven doordat partijen zich op twee verschillende standpunten stellen wat betreft de aanwezigheid van een bouwterrein.

Uit dit besluit lijkt, net als uit het Besluit onroerende zaken btw (van 19 september 2013, nr. BLKB2013/1686M), naar onze mening te volgen dat ondernemers kunnen kiezen om voor bebouwing bestemde onbebouwde grond die niet voldoet aan de definitie bouwterrein volgens de Wet OB toch als een bouwterrein te behandelen. Ondernemers lijken daar echter niet toe verplicht en kunnen naar onze mening ook kiezen om dergelijke gronden ook in de overdrachtsbelasting (en dus zonder btw) te leveren. Van dit keuzerecht kan in voorkomende gevallen goed gebruik worden gemaakt.

Naar boven


3. ‘Scholenconstructie’ door rechter geaccepteerd

Het is de wettelijke taak van gemeenten om te zorgen voor de huisvesting van onderwijsinstellingen. Veel gemeenten kiezen er daarbij voor om zelf of via een daartoe opgericht (samenwerkings)vehikel ‘nieuwe’ schoolgebouwen te (laten) bouwen. De scholen worden, na oplevering, voor een aanmerkelijk lager bedrag dan de bouwkosten aan de onderwijsinstelling of de schoolbeheerder geleverd. De voorbelasting op de kosten van voortbrenging van het schoolgebouw wordt echter volledig afgetrokken.

Ook de gemeente Woerden heeft op deze wijze schoolhuisvesting gerealiseerd. Zij leverde de gerealiseerde gebouwen btw-belast aan een beheerstichting tegen ongeveer 10% van de bouwkosten. Deze stichting gaf de gebouwen om niet in gebruik aan de onderwijsinstellingen. De delen van de gebouwen die niet als school werden gebruikt, werden door de stichting verhuurd. De Belastingdienst bestreed de beoogde btw-behandeling van deze ‘constructies’ op verschillende gronden, onder andere door te stellen dat de gemeente de btw op de bouw slechts mocht aftrekken naar rato van het gebruik van het gebouw door de stichting voor de btw-belaste verhuur.

Het Europese Hof van Justitie (hierna: HvJ) heeft op 22 juni 2016 (zaak C-267/15, ECLI:EU:C:2016:466) op vragen van de Hoge Raad beslist dat de gemeente de voorbelasting volledig kan aftrekken. De gemeente Woerden heeft op basis van de Btw-richtlijn volledig recht op aftrek van de btw op ingekochte goederen en diensten voor zover deze gekochte goederen en diensten worden gebruikt voor de eigen btw-belaste activiteiten (zoals de btw-belaste levering van de gebouwen). Het is in dit kader niet van belang dat de vergoeding voor de schoolgebouwen ver onder de bouwkosten ligt: het staat partijen vrij om zelf de vergoeding te bepalen zolang deze niet symbolisch is.

Hoewel het HvJ de beoogde btw-behandeling van de gemeente Woerden lijkt te accepteren, moeten we melden dat de Hoge Raad in deze zaak al had vastgesteld dat geen sprake was van misbruik van recht. Het HvJ heeft de aanwezigheid van misbruik van recht ook niet zelf getoetst. In het verleden heeft de Belastingdienst ‘scholenconstructies’ meerdere malen, zowel succesvol als onsuccesvol, met een beroep op misbruik van recht proberen te bestrijden. Ook na deze uitspraak valt niet uit te sluiten dat de Belastingdienst scholenconstructies zal trachten tegen te gaan. Het al dan niet constateren van misbruik van recht is erg feitelijk. De afwezigheid van misbruik van recht bij leveringen van scholen door gemeenten is, mede door de specifieke wetgeving over de huisvesting van onderwijsinstellingen, niet zomaar toepasbaar in andere situaties.

Naar boven


4. Ruimere toepassing 2%-tarief in de overdrachtsbelasting?

Het verlaagde 2%-tarief in de overdrachtsbelasting is beperkt tot woningen. Dit zijn onroerende zaken die op het moment van overdracht naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. In de praktijk stelt de Belastingdienst zich op het standpunt dat slechts bij duurzaam verblijf sprake is van bewoning.

Het hof Amsterdam heeft op 4 juli 2016 een uitspraak gepubliceerd (van 17 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2522) over het toepasselijke overdrachtsbelastingtarief op een hospice. De Belastingdienst nam het standpunt in dat voor bewoning sprake moest zijn van duurzaam verblijf, wat niet het geval is bij verblijf door terminaal zieke patiënten. Het hof oordeelt echter dat het begrip ‘woning’ in de overdrachtsbelasting geen duurzaam verblijf vereist. Omdat de hospice alle voor bewoning kenmerkende faciliteiten bevat (zoals een woonkamer, slaapkamer, keuken en badkamer) is sprake van een woning. Vervolgens heeft het hof getoetst of sprake is van een verzorg- of verpleeginstelling, die volgens de wetgever geen woningen zijn. Het hof meent dat hier geen sprake van is, omdat de bewoners in deze hospice zelf hun zorg moeten regelen en de hospice niet wettelijk als verzorg- of verpleeginstelling is aangemerkt.

Door de uitspraak van het hof lijkt de toepassing van het verlaagde tarief op onroerende zaken die bestemd zijn voor kort(er) woonverblijf mogelijk. De toetsing of een zaak bestemd is voor bewoning blijft erg feitelijk, waarbij in onze optiek vooral moet worden gekeken of de zaak de kenmerkende woonfaciliteiten bezit. De staatssecretaris van Financiën heeft cassatie tegen deze uitspraak van het hof ingesteld.

Naar boven


5. Conclusie over de btw-kwalificatie van het doorbelasten van kosten

Op 17 juni 2016 (ECLI:NL:PHR:2016:563) heeft advocaat-generaal Wattel (hierna: de A-G) een conclusie uitgebracht over de btw-behandeling bij het doorbelasten van kosten. In deze zaak werden de verplichtingen van een pensioenfonds overgedragen aan een ander pensioenfonds. Het pensioenfonds belastte de transitiekosten door aan de werkgever van de deelnemers.

In eerdere rechtspraak over deze materie heeft de Hoge Raad een bewijsvermoeden ontwikkeld dat tegenover elke vergoeding geacht moet worden een prestatie te staan. De A-G overweegt dat btw wordt geheven over prestaties en dat een doorbelasting van kosten als zodanig nog geen prestatie is. Bij een kostendoorbelasting moet worden vastgesteld of daadwerkelijk een prestatie is verricht waarvoor de vergoeding (kostendoorbelasting) wordt ontvangen. De A-G concludeert dat het ontwikkelde bewijsvermoeden dient te worden afgezwakt. De Belastingdienst moet namelijk het vermoeden dat tegenover een betaling een prestatie staat kunnen ontzenuwen.

Het doorbelasten van kosten speelt in alle sectoren een rol. Het bewijsvermoeden werkt in de regel in het voordeel van belastingplichtigen. De conclusie van de A-G staat niet op zichzelf: of een persoon die de kosten doorbelast door deze doorbelasting als btw-ondernemer handelt en btw-aftrek heeft, wordt scherper beoordeeld door inspecteurs en rechters. Het is raadzaam om bij bestaande of nieuwe kostendoorbelastingen goed na te gaan of tegenover de berekende vergoeding een prestatie staat van de persoon die deze kosten doorbelast.

Naar boven